Бич украинских застройщиков: почему новый ЖК сложно подключить к внешним сетям

Многим украинцам знакома проблема - покупаешь квартиру в новом ЖК, а застройщики срывают все сроки ввода дома в эксплуатацию.

При этом счет идет не на месяцы, а на годы. Бывает, что дело в недобросовестности застройщика- он берет деньги, а выполнять обязательства перед инвесторами не спешит. Один только Войцеховский чего стоит - его имя давно стало нарицательным в строительном бизнесе. Но чаще всего дело не в самом застройщике, а в сложности подключения нового ЖК к инженерным сетям (электрические сети, газ, вода, канализация и прочее). 

В чем сложность? Давайте разберемся.

Все владельцы сетей - монополисты в своей сфере. Киевские электросети принадлежат частному энергохолдингу ДТЭК, Киевводоканал и тепловые сети находятся в коммунальной собственности. А монополии (уж так повелось) диктуют свои условия, которые чаще всего технически и экономически необоснованны. Более того, эти условия могут меняться в процессе подключения. Вот и  получается, что одни застройщики бросают объект на финальном этапе строительства, другие доводят его до конца, но срывают все сроки и терпят при этом колоссальные убытки.

Для примера: пару лет назад застройщик столичного ЖК "Кришталеві джерела" столкнулся с аналогичной проблемой. Киевэнерго предоставила технические условия с завышенными требованиями и отказалась разбивать их на очереди строительства. Такая позиция монополиста привела к тому, что жилье в новом ЖК существенно подорожало (особенно в первых очередях строительства). Обычно в таких случаях применяется "коммерческий тариф" на электроэнергию, который значительно выше тарифа для жилья. Посчитайте сами:

Если для жилья применяется тариф - 1, 68 грн за 1 кВт/ч. То разница между тарифом для населения (1, 68 грн за 1 кВт/ч.) и для юрлиц (2,88 грн за 1 кВт/ч) составляет в среднем 1, 20 грн за 1 кВт/ч. Как правило, эта разница ложится либо на застройщика, либо на жильца. А в масштабах энергопотребления всего комплекса сумма перевалила за несколько миллионов, а то и десятков миллионов в месяц!

Далее, несвоевременное подключение комплекса к сетям "по постоянной схеме" приводит к его отключению по "временной схеме электроснабжения" и комплекс может оказаться вообще без электроэнергии.

И таких случаев масса. За мою многолетнюю практику с подобной проблемой сталкивались почти все застройщики, в том числе киты строительного бизнеса. Актуальный вопрос: что делать? Основная проблема застройщиков в том, что инженеры-подрядчики слабо ориентируются в правовых нормах, а юристов легко запутать техническими требованиями. Кроме того, инженеры часто "играют" не на стороне строителя. Подрядчики инженеры более лояльны к монополиям, чем к застройщику, поскольку больше от них зависят в плане бизнеса. 

Но если в интересах застройщика действует слаженная команда юристов и инженеров, то есть все шансы не только вовремя сдать объект в эксплуатацию и подключиться ко всем внешним сетям - но и существенно удешевить такое подключение. Это можно успешно сделать на любом этапе строительства. Задача инженеров в этом вопросе- доказать, что условия монополистов технически и экономически  необоснованны. Задача юристов - заставить монополиста соблюдать интересы строителей, не злоупотребляя своим монопольным положением. 

Двойной успех (по принципу "win-win") в том, чтоб выбрать специалистов, которые совмещают в себе технические и юридические знания. Это я к тому, что такие специалисты есть и они способны решить несколько актуальных проблем застройщиков. В результате  застройщик сможет и сэкономить свой бюджет, и вовремя сдать жилье в эксплуатацию, и выполнить обязательства перед инвесторами, которые считают дни и минуты до того момента, когда смогут поселиться в своей новой квартире.

10

років досвід роботи

267

успішних судових справ

1058

проведених судових засідань

3,56 млрд.

сума захищених для клієнта грошей